高富諾領銜 外資大鱷重啟對華投資

　　摘要：“美國老鄉”在中國市場的業績刺激著更多美國房地產資本。就在前不久，美國老牌基金——富蘭克林鄧普頓(60年投資管理經驗、全球管理資產規模達到4957億美元)披露，在亞洲新近募集了8億美元的房地產基金，其中25%計劃投向中國市場。

　　一些走在前面的外資大鱷，最近開始重新啟動沉睡一年的對華投資計劃，這是我國樓市值得注意的信號。

　　異常變化的直接刺激因素即來自今年中國樓市的再創新高，表現出領先全球的“生命力”。國際知名房地產開發商美國漢斯高級副總裁郝士博告訴本報記者，新江灣城項目堅定了漢斯在中國投資的落地開發模式，接下來除有大連項目進入開發外，還將繼續關注北京、上海以外成本相對較低的城市發展機遇，擴大投資。作為備注的是，借助樓市行情，漢斯上海項目加州·水郡一期公寓8月開盤不到2周，幾近清盤，大賺一把。

　　“美國老鄉”在中國市場的業績刺激著更多美國房地產資本。就在前不久，美國老牌基金——富蘭克林鄧普頓(60年投資管理經驗、全球管理資產規模達到4957億美元)披露，在亞洲新近募集了8億美元的房地產基金，其中25%計劃投向中國市場。

　　外資大鱷紛紛在此時再次出手，其中很大一部分把中國作為經濟危機后展開新一輪投資周期的第一站，背后有著怎樣的邏輯？

　　本報記者近日專訪了英國最大房地產基金公司高富諾亞太區首席執行官陸智德。這位幾乎已經是中國通的國際大鱷亞太區負責人透露，高富諾在2008年10月宣布了一只重點針對中國的6億美元基金，在經濟危機波及全球的近一年中，一分錢未花，現在，到了重啟投資開始在中國花錢的時候了，“第一筆交易將很快會宣布完成”。

　　作為除大摩之外，近幾年在中國樓市動作最為頻繁的國際知名資本大鱷，高富諾傳達的是走在前面的外資對中國掀起新一輪投資的信號。

　　外資大鱷結束“冬眠”

　　《21世紀》：您在去年10月宣布高富諾已成立一只6億美元的基金，將投資中國的購物中心等零售物業并正在尋找上海的地產開發機會。但是，到現在整整一年，我們并沒有看到你們為這只基金在中國市場進行的任何投資動作，是因為什么？

　　陸智德：是的，這只基金在2008年9月完成募集，至今尚未完成一項投資。主要原因在于完成募集后至今，美國爆發的金融危機演化成了全球性的經濟危機，世界各個地區市場的經濟都出現不同程度動蕩，投資環境相對惡劣，出于安全考慮，相應推遲了基金的投資計劃。

　　不過，整個基金的投資策略并沒有變化。該基金設計的投資周期是8年，還有相對較長的時間充分運作。現在，我們已經重新啟動了整個投資進程，一些具體的投資項目正處于商談階段，目前還無法進行宣布。不過，最快下個月，相信我們就會有第一筆交易宣布完成。

　　《21世紀》：就在上個月，貴公司選擇將2007年樓市高峰期收購的翠湖天地兩幢樓散賣，但在兩年前投下5.4億元購入該物業的時候，你們曾宣布傾向于長期持有租賃，這是否意味著你們在中國的投資策略發生根本性調整？目前的計劃如何？

　　陸智德：出售翠湖項目，租賃市場的回報不如預期是主要原因，這是正常的投資調整，不涉及對華投資的根本策略。短期內，我們根據具體物業的經營狀況、市值等綜合判斷，將不斷評估包括翠湖等現有的資產，作出相應調整。

　　出售這類住宅物業，將優化資金流，集中資金進行新的投資。短期來看，我們將把新投資的關注點更多放在商業地產，例如優質的零售物業，注重可帶來持續現金流的投資項目。

　　但中期而言，我們在中國以及亞洲的投資策略并沒有根本變化，目前在亞洲的投資規模占整個高富諾的8%，五年內的目標是將這一比例增加到20%，而在新增的業務中，將有高達50%來自中國市場。

　　我們將繼續增加中國的投資和業務規模，包括擴充團隊。目前重啟的這個基金投資臨近尾聲時，計劃在中國成立一個更大規模的基金。

　　胃口不減方式劇變

　　《21世紀》：高富諾曾與德國SEB基金聯手收購上海的住宅項目，高富諾還是香港上市公司泛海集團的股東之一，擁有15%股權，您同時還是泛海集團的董事之一，在具體的投資方式上，高富諾還將有哪些調整和嘗試？

　　陸智德：住宅始終是我們在中國市場最重視的投資領域。目前正在制定的明年投資計劃中，將繼續聚焦住宅領域，重在上海、香港、東京三地展開新的投資計劃，不斷增加三地的資產規模。

　　我們不簡單對住宅進行收購投資，將更多涉足開發領域，已經在香港、東京進行住宅項目開發，本周我們與泛海集團合作開發的香港豪宅項目就將推出，上海有機會也將涉足項目開發。

　　在具體的方式上，將以合作開發為主，習慣于各持股50%的合作方式，高富諾將參與項目設計，部分項目參與項目開發管理直至后期營銷。

　　其次，零售物業的投資將是第二重點，目前已經在上海成立了零售物業管理團隊，考慮在上海以外的城市如北京、深圳以及大連、重慶等城市尋求零售物業的收購機會。

　　《21世紀》：為何越來越多涉足風險比收購更大的項目開發？高富諾是否考慮和不少國際投資者一樣，在中國內地房地產公司尋求上市的過程中，尋找更多股權投資的機會？

　　陸智德：高風險，同時也是高收益。在新入一個市場時，一般以收購成熟物業為主，當積累本土經驗到一定程度，第二步直接參與開發，同時配合一些基金的收購投資，將豐富基金的回報模式，增加投資收益。不過，是在收購投資為主前提下，增強開發能力。

　　投資尋求上市的房地產企業的股權，這是一個很有意思的選擇，我們也在關注、發現一些優秀的中國房企，不排除在這些企業上市過程中進行投資。但目前高富諾和大部分外資基金一樣，依然是以項目引導模式為主。投資泛海集團股權的個案，也是基于此前雙方有著長期項目層面的良好合作。