土地市場沒有驟然升溫 今年地價將基本保持平穩

　　摘要：國土資源部中國土地勘測規劃院的地價動態監測表明，全國一季度商業、居住、工業各類用途地價與2008年底水平相比全面下降；二季度，預計全國105個監測城市中，地價同比仍在下降和基本保持不變的還會占大多數，上半年地價水平不會高過去年同期，上漲幅度較大的現象僅在個別城市發生。

　　這一段時間，富力10.22億元北京購地，綠地12億元刷新上海今年土地最高出讓價……表面看，地產市場似乎又“繁榮”起來了，有人稱土地市場驟然升溫，“圈地運動”再起。這些消息讓那些期盼“我想有個家”的購房者神經再一次緊張起來。那么上半年土地市場到底怎么樣？全年地價走勢如何？地價上漲會不會推升房價？

　　部分地區地價有所上升，但幅度不大，“天價地”只是極個別現象，土地市場沒有驟然升溫

　　國土資源部中國土地勘測規劃院的地價動態監測表明，全國一季度商業、居住、工業各類用途地價與2008年底水平相比全面下降；二季度，預計全國105個監測城市中，地價同比仍在下降和基本保持不變的還會占大多數，上半年地價水平不會高過去年同期，上漲幅度較大的現象僅在個別城市發生。

　　“從目前的監測數據看，土地市場沒有驟然升溫，更沒有出現有些媒體所言‘搶購潮’，近期出現的‘天價地’只是個別現象。”國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松說。她分析，當前，地價確實有心理標桿作用，這些“極個別”成了一些開發商和個別媒體炒作的對象，企圖通過制造“天價地”現象，誤導輿論，影響社會預期，抬高房價。但從理性上講，地價不會有突發性波動。作為個案出現的“天價地”并不代表土地價格的整體上漲，更不能推動房價的飆升。

　　就一些地區土地價格升高的現象，中國人民大學公共管理學院副院長、土地規劃研究中心主任嚴金明教授分析說，這首先和我國當前的經濟形勢企穩回升有關，再者由于一些房地產降價促銷，回籠了一些資金，開發商們紛紛謹慎增加“土地儲備”以滿足未來的發展。另外，在地價上升較快的地區，有一部分是由于城市中心區的地價較高帶動了該地區平均地價水平的上升。

　　市場土地存量充足，今年地價將基本保持平穩。到2020年，解決居民住房預留了足夠的土地指標

　　“近幾年，已供出的住宅用地，按照平均容積率計，可建房屋面積大于同期住宅的竣工面積和銷售面積，市場上根本就不缺地。按照《城市用地分類與規劃用地標準》確定的人均居住面積和《全國土地利用總體規劃綱要（2006—2020）》確定的新增建設用地指標，以及目前房地產用地的結構比例測算，在確保18億畝耕地紅線的情況下，所預留的民生用地完全能滿足新增人口住房需求。在當前國家‘保增長、擴內需’的宏觀大背景下，民生用地的保障被提高到重要位置，國土部門明確要求要加大保障房供地力度。”趙松說。

　　“不管中國的土地多么緊缺，居民正常的住房用地需求都會得到保障。”國土資源部副部長鹿心社表示，他說我國在土地利用總體規劃對各類用地安排的時候，既把18億畝耕地紅線保住，同時為發展建設、特別是住房用地留下了足夠的空間。

　　有人認為，當前房價的上升與當前的國家嚴守18億畝紅線，從而造成土地供應偏緊，地價偏高有關。對此國土資源部做了系統調查。在東部、中部、西部等不同地區，調查了620個房地產開發項目，結果表明，目前我國地價占房價15%—30%，平均是23.2%，而且多年基本維持在這一水平。“這說明，一些房產開發商所宣傳的地價推高了房價沒有根據，上述數據反映了地價占房價的成本比例，從中可以看出，房地產開發企業的利潤還是較高的，房價完全有下降的空間。”趙松說。

　　房地產業調整遠未到位，政府部門要加大土地供應量，打擊囤地和各種投機行為，防止房地產市場泡沫累積

　　“目前，市場土地存量充足，關鍵是要把這些供出去的土地及時形成房屋的供應量。有些開發商以種種理由拿著土地并沒有開發，從長遠看，由于土地的稀缺性，地價會逐步升高，自然就轉化為開發商的利潤了。政府部門要加大力度打擊囤積土地行為，嚴格按照兩年不開發就收回的規章辦事。”趙松說。

　　嚴金明認為，房地產業對經濟的恢復有一定拉動作用，但如果住房市場投機氣氛過于濃厚，這一促進因素將轉變成重大阻力。他說，上世紀90年代亞洲金融危機前夕，日本很多開發商囤積了大量土地，過分把土地作為一種資產而囤積炒作，拿到手的土地不是為了開發，而是利用土地的稀缺性特點等待升值，這樣供應出去的土地就在開發商手中來回炒作升值，形不成商品房供應量，導致土地的實際有效供給減少，進而推高房價，風險不斷累積的房地產泡沫最終破滅，極大地傷害了日本的經濟。“目前，我國已經出現這種囤地、炒地的現象，反思日本的教訓，我們要及時有效進行調控，充分發揮土地作為一種生產要素的作用，促進經濟發展，改善民生住房需求，防止房地產泡沫對實體經濟的傷害，防止經濟大的起落，保持經濟的平穩增長。對不按政策辦事，縱容開發商囤地的地方政府也要嚴厲問責。”

　　“房地產是民生領域的重要組成部分，不適宜炒作。”趙松說。支柱產業也好，先導行業也好，不論怎么定位，首先不能忽視的是，它與公共資源的利用、與廣大民眾的生存、與社會的和諧穩定密切相關。因此，對房屋這一既是商品又是民生保障的特定產品，政府應當切實發揮調控和監管作用，一方面，在節約集約用地的原則下，調控土地供應總量和結構，保障民生用地，另一方面對投機性需求進行抑制，對開發商違規囤地、捂盤銷售，假按揭等行為加大打擊、管理力度，維護一個正常的市場秩序，促進房地產市場健康發展。