調(diào)查顯示：我國地價的決定性因素是市場供求關(guān)系

　　摘要：值得注意的是，由于土地從購買到開發(fā)銷售，一般有２至３年時間，期間房價會隨經(jīng)濟周期而變化調(diào)整。在２００７年全國十大“地王”中，既有以數(shù)千萬元違約損失退地的，也有變相“囤地”等待“解套”的。因此，拍賣后的土地閑置監(jiān)管問題值得高度關(guān)注。

　　國土資源部開展的房地產(chǎn)項目用地地價專項調(diào)查結(jié)果顯示，從我國土地市場實踐看，最終影響地價的決定性因素主要是市場供求關(guān)系。

　　記者２６日從國土資源部獲悉，由中國土地勘測規(guī)劃院、國土資源部土地利用管理司從今年５月底開始進行的這項調(diào)查，范圍為全國１０５個地價動態(tài)監(jiān)測城市，調(diào)查方式為城市內(nèi)分區(qū)域隨機抽樣，對象主要是２００６年以來取得土地且已進入銷售階段的商品房開發(fā)項目，部分房地產(chǎn)市場不夠活躍的城市選取了少量２００４年、２００５年取得土地的案例。此次測算案例統(tǒng)一為以招拍掛方式、“凈地”形式公開出讓的商品房用地。在６２０個有效案例中，銷售房價最高為４５０００元／平方米，最低為１１３０元／平方米；地價占房價最低比例為５．３％，最高為５８．６％。大多數(shù)案例的地價房價比在１５％至３０％之間。全部案例平均為２３．２％，其在３０％以下的約占７８％。按案例所處地域劃分，東部地區(qū)案例３１６個，地價房價比平均為２７％；中部地區(qū)案例１５８個，地價房價比平均為２１％；西部地區(qū)案例１４６個，地價房價比平均為１８％。

　　國土資源部專項調(diào)查結(jié)果認(rèn)為，從我國土地市場實踐看，最終影響地價高低的決定性因素主要是市場供求關(guān)系，而土地需求直接受開發(fā)企業(yè)對未來房價預(yù)期的影響。在招拍掛出讓國有土地時，開發(fā)企業(yè)之間不同的報價主要基于各自對未來房價的預(yù)期以及期望實現(xiàn)的利潤，預(yù)期房價扣除建安成本和利潤后即為開發(fā)企業(yè)報價。預(yù)期普遍向好則競價激烈、“價高者得”，反之則底價成交甚至流拍、流標(biāo)頻現(xiàn)。除預(yù)期因素外，近幾年部分城市出現(xiàn)個別樓面地價高于周邊房價即所謂“天價地”現(xiàn)象，與土地自身區(qū)位、其他行業(yè)資金進入以及企業(yè)上市融資、資本運營等多種因素也密切相關(guān)，其中“地段越好、房子越好賣”的規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)間競爭激烈。

　　此次調(diào)查房價為商品房開盤時平均售價，地價為土地出讓時樓面地價。土地取得時間為取得國有土地使用權(quán)證時間。值得注意的是，由于土地從購買到開發(fā)銷售，一般有２至３年時間，期間房價會隨經(jīng)濟周期而變化調(diào)整。在２００７年全國十大“地王”中，既有以數(shù)千萬元違約損失退地的，也有變相“囤地”等待“解套”的。因此，拍賣后的土地閑置監(jiān)管問題值得高度關(guān)注。