千億險資開閘 難撼商業地產格局

　　摘要：按照中金公司的預測報告，從國際經驗以及中國保險資金股票類權益投資比例的上限來看，預計保險資金的不動產投資比例合理上限應該在10%-15%，初期上限可能為5%，估計保險資金入市將帶來不動產投資資金1500億-1800億元。

　　“創業板我們會關注，但我們更期待投資不動產。”近日，一家大型保險資產管理公司人士向時代周報記者如此直言。

　　今年10月正式實施的新《保險法》讓保險企業終于拿到了投資不動產的通行證，只要再加上一道“簽注”—保監會《保險資金投資不動產試點管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)后，上千億保險資金將合法涌入商業地產市場。但27日中國保監會副主席李克穆在金麒麟論壇表示，《管理辦法》出臺時間未定。

　　按照中金公司的預測報告，從國際經驗以及中國保險資金股票類權益投資比例的上限來看，預計保險資金的不動產投資比例合理上限應該在10%-15%，初期上限可能為5%，估計保險資金入市將帶來不動產投資資金1500億-1800億元。

　　這近2000億元資金在通脹預期加強之際進入商業地產，是否將會掀起一場波瀾？

　　平安潛水商業地產

　　作為保險公司里潛水商業地產最深的險企，中國平安無疑是體會最深的。

　　2009年8月6日，平安信托董事長兼CEO童愷與金地集團總裁張華綱握手，簽署了一項框架協議，平安信托將針對具體項目設計股權信托計劃，和金地集團共同投資優質住宅項目和城市綜合體項目。

　　不久，平安信托又與綠城集團及四川藍光集團簽署了類似的協議。在短短一個月的時間里，平安集團就通過旗下的平安信托將250億元的大單砸向房地產市場。此舉措被業內人士認為，是在為平安旗下的保險資金進入房地產業建立更為通暢的渠道。

　　事實上，用某保險公司內部人士的話說，“保險資金投資不動產已不是什么新鮮事，缺的只是一個正式合法的說法”。

　　去年5月，中國平安曾投資18億元在成都建設酒店、寫字樓等綜合性物業，被看作保監會放行險資進入商業地產的信號。

　　2007年11月，中國平安以16.57億元投得深圳福田中心區的一塊地，欲建成高達百層的摩天大樓—平安國際金融中心。據平安保險內部員工介紹，“部分出租是肯定的，但平安自用率按要求需達60%以上”。

　　據時代周報記者了解，除了摩天大樓，平安以自住和通過平安信托與其他地產商合作項目的名義，在北京、上海、深圳等地擁有了總計超過百億元的商業地產項目，而且還正在全國10多個城市洽談潛在投資項目。

　　東方證券研究員王小罡介紹，平安在北京的商務樓出租率幾乎達到100%，其2007年的物業投資回報率甚至達到了11%左右。據悉，平安保險在2008年已經完成對旗下平安信托、平安資產管理公司等一系列投資平臺的整合，并計劃在未來兩到三年內完成對基建、物業、PE領域投資1000億元。

　　像中國平安這樣曲線投資不動產的保險公司，新保險法無疑從法律層面為它們“正名”。

　　千億險資蓄勢待發

　　像中國平安這樣為“轉道”而忙碌的險企很多。

　　今年7月，中國人壽通過旗下的中國人壽投資控股有限公司與信達投資公司簽訂戰略合作協議，在商業地產、酒店投資和物業管理等業務領域展開全方位合作。

　　今年5月，人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司戰略合作協議簽字儀式在北京舉行。人保集團公司副總裁周立群明確表示，人保集團一直就購置物業事宜與西城區及北京市金融局領導進行過多次溝通，并希望抓住金融街西拓的機會，為人保集團整體入駐金融街做好準備。

　　泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，并在養老地產等領域的開拓上儲備了人員、資源、經驗等。

　　據保險公司投資部門人士介紹：“初步統計，截止到今年年初，險資已經布局不動產行業有200億元。”

　　上世紀90年代，保險資金曾進入過房地產領域，但由于缺乏風險防范意識，大批爛尾樓造成了保險資金虧損嚴重。因此保監會成立后，即關閉了投資房地產的閘口。

　　但近年來保險業發展迅速，2008年共實現保費收入9784.1億元，比1980年增長了2000多倍，保費收入國際排名第6位。

　　“長期以來鑒于我國保險資金的投資渠道過于單一，致使保險資金的收益率長期在低水平徘徊。”經濟學博士、執業律師馬光遠說，《保險法》修訂的初衷只是要為中國的保險資金拓寬投資渠道，優化保險資金的資產負債久期匹配，平滑收益率波動，降低保險公司投資營運風險，增加長期收益。

　　保監會新聞發言人袁力說，新的資金運用渠道同時意味著新風險。“保險企業對商業地產的投資仍缺乏經驗，而房地產市場資金密集，一旦損失，將非常巨大，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護投保人利益以及保險資金安全的考慮，險企會很謹慎。”

　　南開大學風險管理與保險學系教授、中國保險學會常務理事江生忠在接受時代周報記者采訪時表示，隨著保險公司成熟性增加，它們也不會茫然去做一些投資。這也符合保險公司的特征。眼下它們要考慮的就是儲備一些相關的人才，完善公司自有的管理。

　　據悉，中國人保集團旗下的中國人保投資控股公司，已基本定位為人保集團的不動產投資平臺。公司總部已經有幾十號人，一批具有房地產投資經驗的高素質人才已經云集在此。另外，相關的制度建設和業務操作流程等正在不斷完善中。

　　戴德梁行中國投資部聯席主管葉國平指出：“預計保險資金最快在第四季度就將會活躍于上海的房地產市場。”

　　無改房地產格局

　　“保險資金對投資不動產如此熱情的根本原因在于相對穩定的高收益。”上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅告訴時代周報記者，以上海為例，商業物業的投資回報率為5%-8%，雖低于股票和基金的收益率，卻高于國債及銀行存款收益，這對于講求“長線穩定回報”的保險資金來說具有一定吸引力。

　　那么對于即將面臨緊縮的地產行業來說呢？

　　“2000億持續投入帶動的滾動效應和乘數效應，很有可能改變房企現有格局。險資由于在經驗和人才方面的不足，通常會選擇成熟、大型的地產商進行合作，地產巨頭們在險資的推動下，在目前新一輪地產熱潮中，行業排位洗牌在所難免。”某大型地產商高管說。

　　仲量聯行北京研究部主管靳曉梅認為，保險資金進入對于房地產市場來說是利大于弊的。“如果機構投資者多為上市公司，有關其市場活動的信息將會向公眾發布，這將進一步提高市場透明度。同時，在投資者的建議下，物業稅和土地使用續租權等將可能盡快得到明確，這對整個房地產市場來說也是重大利好。”

　　中國房地產協會副會長顧云昌說，如果保險資金出手購買房產，會使銷售更旺盛，同時支撐了購買力，也可能會進一步推高房價。

　　“說到改變房企格局那是扯遠了”。不愿具名的人保資產管理公司內部人士在接受時代周報記者采訪時表示，所謂保險資金進入商業地產會改變房企格局純粹是媒體的誤導，進入商業地產的險資只是九牛一毛。

　　他說，即使保監會全部放開險資投資不動產，保險資金也不會全部涉足。“中國保險資金進入股市10%的額度從來沒有用足過，且不是每家保險公司都會進入房地產市場，新規對房地產市場格局的影響不會很大。”

　　國泰君安分析報告認為：“而2008年商業性地產成交5.5萬億元，1700億的保險資金僅占3%，并且全部資金不可能在一年內全部投入，因而對商業性房地產市場的影響非常有限。”