追趕政策優惠末班車 投資客加速賣房

　　摘要：去年10月22日推出的全國性重要救市(樓市，下同)政策——7折利率優惠政策，即將于今年年底到期。除此之外，不少城市地方救市條例中的交易稅費減免等政策的到期時間也是今年年底。

　　既然鼓勵住房消費、“穩定”樓市的一系列救市政策，已經達到了預期的效果，成交量也出現了觸底回升，那么，隨著這些優惠政策“有效期”的臨近，政策是否存在著轉變的可能性？

　　在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，業內分析人士對政策走勢的預測存在著差異。有業內人士認為，樓市政策還將存在著持續性，短期內政策大幅度轉變的可能性不大；而另一種觀點則認為，目前樓市已經局部過熱，因此，稅費減免類的優惠政策，在年底結束后延續的可能性不大。

　　去年10月22日推出的全國性重要救市(樓市，下同)政策——7折利率優惠政策，即將于今年年底到期。除此之外，不少城市地方救市條例中的交易稅費減免等政策的到期時間也是今年年底。

　　去年以來，這些政策的實施為救市作出了重大貢獻。而業內人士認為，如今這些優惠政策已經達到預期效果，到了“功成身退”的時候了。雖然優惠政策會否在明年延續目前仍沒有定論，但記者了解到，在此預期下，一些短線投資客便選在近期加速掛牌，以趕上這次政策優惠的“末班車”。

　　救市政策促進銷售

　　據了解，房地產市場的走勢受政策影響較大，因此，去年以來的一系列救市政策確實給房地產市場帶來了“生機”。

　　去年第三季度末、第四季度初，“救市”從開發商的呼吁，轉變為地方政府的實際行動。在各個城市出臺的救市政策中，大抵可分為四大類：減免交易稅費、提高公積金貸款額度、調整普通住宅界定標準，以及購房入戶政策。

　　這些救市政策讓當時低迷的房地產市場重新煥發出生命力。就在救市新政執行后不久，各地房地產市場開始復蘇，并在隨后的幾個月里爆發出了驚人的購買力，大部分房地產企業名下樓盤銷售火爆，甚至有些在今年上半年就完成了全年的銷售計劃，房價也水漲船高直線上漲。在此期間，隨著房地產市場的回暖乃至大幅反彈，開發商也獲得了豐厚的回報。

　　中國房地產測評中心主任龍勝平表示，經過今年前三季度樓市的迅速回暖，部分城市房價有所上揚，這為企業全年的銷售業績埋下伏筆。他表示，今年前三季度，萬科、恒大地產、保利地產、中國海外發展、金地集團、招商地產、綠城集團等TOP20企業的銷售金額已經共計達到3500億元，預計到今年年末，這些企業的銷售總額超過4000億元已成定局。也就是說，TOP20今年平均一家企業銷售金額就將達200億元。

　　21世紀不動產上海區域市場中心分析師黃河滔在接受記者采訪時表示，今年房地產市場的集中放量，主要是因為在樓市救市新政刺激下，購房者基本的自住需求得以釋放。這已經達到了這些優惠政策推出時預期的效果。

　　短線投資者加速掛牌

　　盡管政策走勢還存在著不確定性，但似乎更多的業內人士以及購房者都認為，交易環節稅費優惠政策或許將在年后取消。

　　受優惠政策取消預期影響，10月份的前26天中，上海部分板塊的二手房新增掛牌量較9月同期增長了5%~10%，其中一些業主為趕上稅費優惠政策的“末班車”而主動掛牌。

　　記者從21世紀不動產上海區域市場中心獲悉，目前，部分業主高位套現的欲望頗強，在市場降溫、交投節奏放緩的情況下，一些短線投資客便趕在政策優惠結束前加速掛牌。如在寶山高境淞南、楊浦五角場、浦東上南等板塊，10月的新增掛牌量都有1成左右的上升。

　　黃河滔指出，樓市新政對今年房地產市場的回暖起到了決定性作用，合理引導了居民住房需求的釋放。

　　他認為，總體看來，房地產市場的前景向好，在目前房價趨穩、新增掛牌明顯增長，且供需矛盾得到一定緩解的基礎上，業主、買家對后市預期已趨于一致，整個四季度的成交量或止跌企穩。

　　但同時，黃河滔也指出，由于房地產市場先于其他行業復蘇，造成房地產市場成為資本避風港，這導致資本過度集中。今年以來豪宅火爆、地王頻出，這既推動了今年房價大漲，也為后市房價形成上升壓力。

　　專家分析

　　7折利率優惠或將延續交易稅費減免恐取消

　　樓市政策將可能發生怎樣的轉變？

　　一方面，房地產支柱產業地位難以動搖；另一方面，房地產市場確實存在著局部過熱的現象。明年樓市政策將延續今年的“扶持”，還是借著此次優惠政策到期順勢改為“收緊”，還存在著較多懸疑。

　　房地產政策基調不變

　　摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄認為，現在政策會保持穩定性和連續性，不可能明年大規模加息后，到2011年、2012年又出現減息的情況，因此，明年市場預期的緊縮會非常溫和。

　　易居中國最新的研究報告也認為，今年貨幣政策環境依然寬松，目前取消信貸優惠政策的可能性不大，首次置業及改善性購房將繼續得到支持。

　　易居中國認為，當前二套房貸等政策調整，屬于根據經濟形勢和市場情況所進行的微調，并非房地產政策基調的轉變。

　　21世紀不動產上海區域市場中心分析師黃河滔也認為，樓市新政對今年房地產市場的回暖起到了決定性作用，保持政策的延續性、穩定性對房地產市場的穩定發展至關重要。

　　利率優惠不會一刀切

　　在購房者最為關注的“7折利率優惠”方面，克而瑞分析師認為，針對首次置業和改善性需求的“7折利率優惠政策”，年底過后還將繼續實施，但不排除對投資、投機性需求方面的政策會收緊。他表示，從宏觀經濟和房地產市場層面來看，目前市場回暖態勢來之不易，如果“7折利率優惠政策”直接取消，對市場信心將造成巨大的打擊，對穩定樓市和經濟增長都十分不利。

　　克而瑞中國的分析師預計，信貸政策收緊不會一刀切，有可能會分步驟逐步實施。對于首次置業和改善性需求將維持“7折利率優惠”以鼓勵消費，而對于投資性需求則在首付成數和貸款利率方面予以逐步的限制和收緊。

　　有業內人士指出，在當前國內經濟回穩基礎仍有待進一步鞏固等因素的影響下，急速收縮信貸政策，將有可能會打擊脆弱的市場需求，信貸政策大幅緊縮的可能性相對較小。因此，“7折利率優惠”不會馬上結束。

　　交易稅費減免或將取消

　　摩根大通董事總經理李晶日前表示，如果明年樓市繼續火爆、且價格居高不下，政府很可能出臺政策對高端房地產市場進行適度調控，如果樓市成交量繼續萎縮，則不排除2年后再度出現供大于求的狀況。李晶預期，政府在一定情況下或對高端房地產市場進行針對性調整，主要是調整二套房按揭首付成數和利率。但她同時指出，開征物業稅的可能性不大，因為這對樓市負面作用更大。

　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，去年出爐的救市政策，延續的可能性相對較小。2008年底，一系列救市新政對于房地產市場的拉動作用毋庸置疑，而政策實施至今已有大約1年時間，并且即將在年底結束，在目前如此之高的房價以及項目依舊熱銷的情況下，后續政策的延續的可能性也相對較小。

　　陸騎麟同時指出，這部分優惠政策取消后，主要是增加了二手房交易環節的費用，對于一手房影響相對較小，因此對于投資性買房的客戶打擊相對較大。

　　中國房地產信息集團分析師薛建雄也表示，從目前良好的經濟形勢和過熱的樓市行情來看，預計一些地方性的優惠政策會被全部取消。而由中央推出全國執行的二成首付和7折優惠利率政策延續的可能性較大。

　　中原地產研究中心高級經理劉淵認為，明年有可能會終止稅費優惠政策，或者減少優惠的幅度。同時，開發商的融資可能不會像今年那么寬松。

　　上海易居房地產研究院高級研究員回建強告訴記者，由于已經有明確時間規定，政府并不需要另行出文，按照目前的市場情況，如果沒什么特殊情況出現的話，一些優惠新政可能會在年底取消。回建強同時表示，希望盡快出臺長期的產業發展規劃政策。