美商業(yè)房貸巨頭破產(chǎn) 中國(guó)業(yè)務(wù)暫不受影響

　　摘要：總部位于賓夕法尼亞州的嘉邁金融集團(tuán)創(chuàng)立于2006年3月，成立之初的資產(chǎn)主要是通用汽車旗下通用汽車金融服務(wù)公司(GMAC)的商業(yè)房地產(chǎn)貸款。該公司目前是美國(guó)面向?qū)懽謽恰①?gòu)物中心、酒店和其他商業(yè)房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商的最大放貸機(jī)構(gòu)之一。

　　盡管美國(guó)樓市總體在復(fù)蘇，但商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)卻再度集中暴露。在經(jīng)歷了數(shù)月財(cái)務(wù)困難并與花旗等債權(quán)人協(xié)商無(wú)果后，上周日，美國(guó)最大的商業(yè)房貸發(fā)放機(jī)構(gòu)嘉邁(Capmark)金融集團(tuán)無(wú)奈宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。

　　嘉邁的破產(chǎn)可能導(dǎo)致其投資人的數(shù)十億美元投資血本無(wú)歸，后者主要包括KKR和高盛資本合伙等私人股權(quán)投資公司。但這還不是最糟的，官方和民間人士警告說(shuō)，嘉邁的破產(chǎn)反映了當(dāng)前美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)正在集中釋放，可能引爆新一輪中小銀行破產(chǎn)潮。

　　KKR、高盛均為投資方

　　總部位于賓夕法尼亞州的嘉邁金融集團(tuán)創(chuàng)立于2006年3月，成立之初的資產(chǎn)主要是通用汽車旗下通用汽車金融服務(wù)公司(GMAC)的商業(yè)房地產(chǎn)貸款。該公司目前是美國(guó)面向?qū)懽謽恰①?gòu)物中心、酒店和其他商業(yè)房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商的最大放貸機(jī)構(gòu)之一。

　　據(jù)嘉邁集團(tuán)表示，申請(qǐng)破產(chǎn)是迫于自身糟糕的財(cái)務(wù)狀況以及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的不利形勢(shì)，同時(shí)公司也嚴(yán)重缺乏資本。事實(shí)上，嘉邁已陷入困境長(zhǎng)達(dá)數(shù)月，9月份，該公司就因財(cái)務(wù)困難發(fā)出警告：集團(tuán)可能申請(qǐng)破產(chǎn)。第二季度，嘉邁虧損16.2億美元。

　　破產(chǎn)文件顯示，截至6月30日，嘉邁集團(tuán)擁有201億美元資產(chǎn)和210億美元負(fù)債。在申請(qǐng)破產(chǎn)前，嘉邁與花旗和摩根大通等債權(quán)人的協(xié)商破裂，后者不同意所謂的“預(yù)先安排破產(chǎn)”模式。據(jù)稱，除了花旗和摩根大通，其他持有嘉邁集團(tuán)有擔(dān)保債務(wù)的債權(quán)人還包括對(duì)沖基金保爾森公司、Anchorage顧問(wèn)和銀點(diǎn)資本等。

　　對(duì)于嘉邁的投資人來(lái)說(shuō)，破產(chǎn)可能意味著它們的投資打了水漂。資料顯示，多家私人股權(quán)投資公司都在嘉邁的投資方之列，包括KKR、高盛資本合伙公司以及五英里資本公司。據(jù)稱，這些公司共向嘉邁總計(jì)投資了近22億美元現(xiàn)金。

　　嘉邁提供的破產(chǎn)文件顯示，上述PE財(cái)團(tuán)共擁有該公司75.4%的股份；緊隨其后是GMAC，后者持股21.3%；余下股份則由嘉邁的員工和董事持有。

　　如果嘉邁最終破產(chǎn)，這些股東的投資可能分文不值。據(jù)稱，KKR今年早些時(shí)候已將其對(duì)嘉邁的投資全額計(jì)提損失。

　　中國(guó)業(yè)務(wù)暫不受影響

　　記者查閱嘉邁集團(tuán)的官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，公司的業(yè)務(wù)遍布全球，在中國(guó)上海、印度海得拉巴以及日本東京等亞洲城市都設(shè)有代表處。資料顯示，2007年2月，嘉邁金融曾與中國(guó)的中銳地產(chǎn)集團(tuán)在上海簽約，宣布向后者在無(wú)錫的一個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目投資3000萬(wàn)美元。

　　不過(guò)，據(jù)嘉邁集團(tuán)的最新聲明，這次的破產(chǎn)申請(qǐng)并不涉及旗下的亞洲和歐洲業(yè)務(wù)部門，同時(shí)也不包括集團(tuán)旗下的嘉邁銀行、嘉邁投資以及嘉邁證券等幾個(gè)子公司。

　　據(jù)透露，嘉邁集團(tuán)部分無(wú)法償還的債務(wù)可能會(huì)被轉(zhuǎn)換為股票。目前的計(jì)劃是，保留嘉邁集團(tuán)全部業(yè)務(wù)作為重組后公司的一部分，或作為“繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的公司”以全價(jià)出售。9月份，嘉邁集團(tuán)曾宣布將旗下的抵押及貸款服務(wù)業(yè)務(wù)，以4.90億美元賣給伯克希爾哈撒韋及Leucadia公司。

　　嘉邁破產(chǎn)案不僅驚動(dòng)了投資人和債權(quán)人，更在業(yè)界引發(fā)廣泛擔(dān)憂。一些行業(yè)分析師和政府監(jiān)管人士警告說(shuō)，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，可能引發(fā)中小銀行的新一輪破產(chǎn)風(fēng)潮。

　　富蘭克林鄧普頓執(zhí)行副總裁楊光在接受上海證券報(bào)采訪時(shí)表示，盡管金融危機(jī)最壞的時(shí)期已過(guò)，但仍可能出現(xiàn)一些震蕩，其中最主要的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是美國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)。

　　楊光分析說(shuō)，與期限一般在十多年甚至幾十年的住宅貸款不同，商業(yè)房地產(chǎn)貸款大部分是短期的，一般為3年或者5年。而在眼下，這些在2004年至2006年的商業(yè)房地產(chǎn)貸款很多都即將到期，需要再融資，但更低的房?jī)r(jià)卻給再融資帶來(lái)難度。

　　美國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自2007年見(jiàn)頂后，迄今已下跌35%至40%，且預(yù)計(jì)還會(huì)進(jìn)一步下跌。同時(shí)，失業(yè)率高企和空置率上升也削弱了對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的需求。截至第二季度末，美國(guó)約有9%的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款逾期償付，幾乎為上年同期水平的兩倍。

　　或再掀銀行倒閉潮

　　上周五，美國(guó)又關(guān)閉了7家小型銀行，使得今年迄今為止破產(chǎn)銀行的數(shù)量達(dá)到106宗，為1992年儲(chǔ)貸危機(jī)以來(lái)的最高水平。當(dāng)年這一數(shù)量曾達(dá)到181起。去年，美國(guó)破產(chǎn)銀行的數(shù)量為25家，2007年則僅有3家。

　　美國(guó)監(jiān)管部門上月初關(guān)閉了芝加哥的Corus銀行，后者在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)方面出現(xiàn)較大虧損；而密歇根的Warren銀行則在本月初被勒令停業(yè)，后者的3.95億美元總貸款中有近四成是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款。

　　分析師指出，美國(guó)的銀行仍在清理最近一輪信貸膨脹所帶來(lái)的資產(chǎn)負(fù)債表問(wèn)題。特別是一些規(guī)模相對(duì)較小的社區(qū)銀行，后者積累了大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。

　　美國(guó)銀行監(jiān)管當(dāng)局多次表示，商業(yè)房地產(chǎn)是銀行業(yè)所面臨的最大挑戰(zhàn)。美聯(lián)儲(chǔ)上周公布的“褐皮書”也特別指出，與9月份的上次調(diào)查相比，最近幾周住房市場(chǎng)狀況有所改善，因中低價(jià)房屋銷售出現(xiàn)增長(zhǎng)。但商業(yè)房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)中“最薄弱的環(huán)節(jié)”。